Компромат.Ru ^®

"Школа" Галины Вишневской

Оригинал этого материала
© "Деловая хроника", 09.09.2002

Крыша кумира. Как получить привилегии в бизнесе под громкое имя

Искандер Кузеев, Вита Мач, Александра Толстихина

В еропейском бомонде Галину Вишневскую можно встретить чаще, чем в московском

В День города в Москве открылась строившаяся без малого семь лет Школа оперного искусства Галины Вишневской. Произведет ли это событие переворот в российской опере - судить сложно. Зато точно можно сказать, что переворот в укладе московского бизнеса этот проект уже произвел. Речь идет об изобретении и широком внедрении в практику универсальной схемы, благодаря которой можно приобрести для своего бизнеса практически любой участок даже в самом заповедном месте Москвы. Непременных условий два: в проекте должен участвовать любимый народом деятель культуры, и цель всего предприятия должна быть продекларирована как просветительская, а не коммерческая. А дальше - хоть баню открывай. 

Школа под официальным названием «Центр оперного пения Галины Вишневской» - специальное заведение для двухгодичной стажировки выпускников консерватории, стажировки перед началом оперной карьеры. Она расположена на Остоженке, в маленьком флигеле того дома, что построен на месте сквера Шаляпина. Вообще-то поначалу (по постановлению правительства Москвы от 25.04.1995 г.) под оперную школу планировалось отдать весь комплекс по адресу Остоженка, 25-33. Потом площади школы были урезаны. Сейчас это небольшое здание с классическими колоннами по площади занимает седьмую часть всего комплекса - огромного творения Посохина-младшего, исполненного в жизнеутверждающем лужковском стиле. Все, кроме оперной школы, уже несколько лет как функционирует - как-никак коммерческий проект. Элитные жилые апартаменты заселены. Двор, в который выходят подъезды, перекрывает сторожевой пост. Местных жителей - мам с колясками, школьников с рюкзаками - охранник пропускает, остальных допрашивает: к кому пришли? На улицу выходят подъезды дорого отделанных офисов - цветочный салон, фитнес-центр и т.д. Больше года действует и такое «оперное» заведение, как кафе под названием Opera house. 

И вот настала очередь школы. Почти весь объем занимает сплющенный из-за ограниченности пространства зрительный зал. Впрочем, он имеет все атрибуты настоящего оперного театра. Помпезный «итальянский» зал в белых и голубых тонах спроектирован в соответствии с пожеланиями самой Галины Вишневской. Партер, «правительственная» ложа, балкон, амфитеатр, оркестровая яма. Но все это игрушечных размеров (на всех «этажах» зрительного зала всего 318 мест). Собственно школа - это 25 крохотных классов, прилепленных на четырех этажах к зрительному залу. Прилепленных в буквальном смысле слова. В узком коридоре и на крутых лестницах с трудом разминутся два человека. Гости, пришедшие на открытие школы, удивлялись, как такой проект можно было согласовать в инстанциях. С пожарными, например. Ответ прозвучал из уст примадонны: «Без вас этого ничего бы никогда, никогда не случилось! - сказала она, обращаясь к московскому мэру. - Нам всегда нужна ваша помощь». 

И примадонна, надо признать, не лукавила. Многие влиятельные московские чиновники проект не поддерживали и до последнего пытались отговорить мэра, ссылаясь на сопротивление общественности. Не получилось. 

Песня о бескорыстном инвесторе

Львиную долю площадей в здания на Остоженке занимают элитное жильё и офисы Ближайший сосед оперной школы - фитнесс-центр "Доктор Лодер"

Чем же так привлекают инвесторов культурные объекты и почему бы им просто не строить офисы в специально отведенных для них местах, например в Сити? Ответ ясен: сроки окупаемости участков в центре Москвы, которые можно получить только под культурные проекты, нельзя сравнить ни с каким Сити. По данным Falcondale Developments, комплекс на Остоженке предполагается окупить за пять лет. Эта цифра стала для центра Москвы своего рода нормой расчетов. В пример часто приводится здание СЭВа, построенного, как известно, еще в советские времена и лишь частично переоснащенного. По среднеевропейским меркам, где выхода на прибыль даже в столицах ожидают один-два десятка лет, это сверхскоростная окупаемость. 

Местные жители, как могли, сопротивлялись уничтожению заповедного шаляпинского сквера и даже устраивали совместные акции с экологическим движением «Хранители радуги». Это была одна из первых громких общественных акций - «зеленые» приковывались наручниками к «КамАЗам», которые вывозили деревья. Но потом общественности объяснили: мол, не баню какую-нибудь строим - оперную школу, люди будут учиться петь. На том все и успокоились. Сроки открытия школы все время переносились: сначала речь шла о середине 1999 г., затем - об июне 2000-го, потом - о декабре 2001 г. 

Понятно, что строительство даже обычной музыкальной школы хорошего уровня для городского бюджета проект дорогой. Поэтому по предложению Москомархитектуры для оперного центра Вишневской был найден инвестор - компания Falcondale Developments Ltd. Позволим себе на минуту отвлечься: у города есть участок под застройку в таком привлекательном месте, как Остоженка. Логично предположить, что будет объявлен инвестиционный конкурс, на котором определят наиболее приемлемое и выгодное предложение. Однако фирма Falcondale получила заказ без всякого тендера и прочих формальностей. Очевидно, что компания оказалась вне конкуренции благодаря тому, что вовремя освоила «культурно-коммерческую» схему. Самый известный ее проект - Центр имени Вс. Мейерхольда на Новослободской улице, осуществленный под эгидой именитого театрального режиссера Валерия Фокина. Вместе с культурным центром было построено 36 тыс. кв. м офисных площадей и 18-этажная гостиница. 

Но вернемся к оперной школе. Когда комплекс с условным названием «Школа Вишневской» был построен, площади там распределились следующим образом. В здании школы (Остоженка, 25, строение 1) инвестору непосредственно в собственность перешла небольшая часть - примерно 318 кв. метров. Оставшиеся 3875 кв. метров - собственность города (в лице Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы). Однако остальными корпусами тоже распоряжается Falcondale Developments Ltd. Стоит отметить, что хозяйство там немаленькое: общая площадь - 26 899 кв. м; офисные площади - 2000 кв. м; подземная автостоянка на 100 мест; квартиры (от трех до шести комнат площадью до 300 кв. метров) и прочее. 

Желающих поселиться по престижному адресу на Остоженке оказалось вполне достаточно, несмотря на далеко не всем доступные цены. Помещения под офисы тоже довольно быстро были разобраны. В службе эксплуатации называли такие расценки: аренда офиса - 400-600 долл. за кв. м в год, квартиры - 10-12 тыс. долл. в месяц. 

В отличие от офисов и аппартаментов интерьеры в оперной школе оказались достаточно скромными

Вот как рассказывал об этом проекте «ДХ» генеральный директор компании Falcondale Developments Ltd Леонид Шаффер в тот момент, когда строительство школы уже вот-вот должно было закончиться. 

- Леонид Семенович, почему сначала появились сопутствующие корпуса, заработали офисы, магазины, а оперная школа еще только вводится? 

- Давайте говорить о том, что сейчас происходит. А сейчас наша компания занимается вот чем: инвестирует средства в окончательную отделку - это полы, потолки, интерьеры, кондиционеры, туалеты, - работает над вводом в эксплуатацию здания самой театрально-оперной школы. 

- А остальным комплексом кто занимается? 

- Это не ко мне вопрос. 

- То есть не вы? 

- Сегодня наша компания занимается тем, что инвестирует средства в строительство конкретно школы. Это отдельное встроенное здание. Театр оперного пения - так это будет называться. Там около 4000 кв. метров. 

- Скажите, а ведь поначалу было постановление правительства Москвы о том, что под школу будет отдан целый комплекс зданий? 

- Это не ко мне вопрос. Если есть постановление правительства, значит, там все написано. 

- Как вы планируете окупить свои затраты? 

- Эти средства нами никак не будут окуплены. Инвестиционный проект предусматривает, что мы там получаем в пользование крышу и за свой счет на этой крыше строим мансардный этаж. Соотношение площадей примерно такое: за 4000 м, которые мы делаем полностью «под ключ», мы получаем 170 м крыши. То есть фактически это благотворительность. 

- Но вы же все-таки бизнесом занимаетесь? 

- К нам обратилось правительство Москвы с просьбой, и мы откликнулись. 

- Скажите, а строительство Центра Мейерхольда - это тоже был акт благотворительности? 

- Для нашей компании это был бизнес-проект. А для Центра Мейерхольда это был благотворительный акт, потому что он принадлежит городу и здание тоже. 

- А вам не обидно, что так получилось с оперной школой - ведь вам могли бы достаться площади в соседних корпусах? 

- Нам не обидно. Мы вложили около 3 млн долл. в строительство фитнес-центра. 

- Вы говорите о фитнес-центре, который в комплексе? 

- Он там, за стеной. 

- То есть затраты инвестора будут окупаться за счет фитнес-центра и проч.? 

- Это другой бизнес, к школе он не имеет отношения. Фитнес-центр «Доктор Лодер» - это коммерческое предприятие, которое приносит прибыль. Но это другое здание, другой проект, другие инвестиции. 

- А эти помещения под фитнес-центр вы арендуете? 

- Мы владеем зданием, то есть являемся совладельцами. Мы инвестировали деньги в строительство и за это получили определенную часть здания, в которой располагается фитнес-центр. 

Несмотря на то что Falcondale Developments самоотверженно способствовал строительству школы, сразу же после ее открытия возникла потребность... в новых спонсорах. Школа, как обещает Галина Вишневская, для российских певцов будет бесплатной. Поэтому сейчас она ищет спонсоров для привлечения дорогих преподавателей из числа звезд мировой величины. «Но подготовительное отделение может быть и платным», - заметила примадонна на открытии. 

- Студенты, наверное, будут получать стипендию, жить в общежитии, где-то в соседних подъездах? - наивно поинтересовались журналисты. 

- Нет, стипендии у нас не предусмотрены. Студенты из провинции должны будут где-то подрабатывать, снимать квартиру. Общежития у нас нет. В соседних подъездах - квартиры жилого дома. Фитнес-центр, банк или что-то там еще. Я даже не знаю, что там! 

Леонид Шаффер, в свою очередь, утверждает, что примадонна хорошо знакома с помещениями за пределами школы: «Вишневская является почетным членом нашего фитнес-центра. И ее ученики будут посещать его, им выданы абонементы - пожизненно». 

Так победим! 

Российский центр культуры "Красные холмы" площадью 160 тыс. кв. метров

Вот так была разработана схема, ставшая для Москвы стандартной: «столбится» в дорогом и престижном месте участок под объект культуры, который затем «дополняется» коммерческими площадями, при этом «довесок» существенно превышает основную часть по всем параметрам. Впрочем, у истоков этого изобретения не только проекты, осуществляемые Falcondale Developments. Право на авторство может оспорить знаменитый драматург Михаил Шатров, по совместительству основатель офисного комплекса «Красные холмы». Это пока трудно понять, но «Красные холмы» - тоже объект культуры, имеющий громкое название Российский культурный центр. 

В 1994 г. Михаил Шатров стал руководителем специально созданного под этот проект ЗАО «Москва - Красные холмы», среди учредителей которого Товарищество театральных архитекторов, Росбизнесбанк, департамент строительства Москвы, а также хорошо известная московскому правительству турецкая фирма «Энка» (реконструкция Петровского пассажа, здание Госдумы, сеть магазинов «Рамстор», дорогие офисы в центре). Идея состояла в том, чтобы за счет коммерческой части (офисов) заработать деньги на культурную часть (Дом музыки и несколько других объектов). Общая площадь комплекса, расположенного в престижном районе, рядом с Павелецким вокзалом, составляет 160 тыс. кв. метров. Первые офисы открылись в 1996 г., сейчас построено гостиничное здание. По словам Михаила Шатрова, 98% офисов сданы в аренду. Казалось бы, самое время начать тратить вырученные средства на культурный центр. 

Ничего подобного не произошло. Согласно городской программе «Культура Москвы (2002-2004 гг.)» деньги на строительство Дома музыки в размере 2,2 млрд руб. (80 млн долл.) предусмотрено выделить в этом году из московского бюджета. «Это долг, который мы отдадим примерно за пять лет. Все отдадим, до копейки», - пояснил нам Михаил Шатров. Что же касается денег, заработанных инвесторами проекта, то они пошли на вторую (тоже коммерческую) очередь комплекса. 

Российский культурный центр, несомненно, скоро построят. Как построили школу Вишневской. В случае чего город еще поможет - деньгами или участками. Ведь впереди много других культурных проектов. Например, в ближайших планах Falcondale Developments - строительство театрально-культурного центра по адресу Страстной бульвар, 10/34. Тоже неплохое место.