Оригинал
этого материала
©
solomin,
27.07.2007
Прикрывай, инвестирую!
МагМА выделяется в общем ряду компаний-рейдеров своим размахом: план агрессивного инвестирования включает пятнадцать небольших и пять крупных объектов в месяц
Виктор Кожухов
Новая формула успеха звучит предельно просто: «Без административного ресурса бизнес невозможен». Особенно, как уточняют борцы с коррупцией, если этот бизнес балансирует на грани закона. В России идет третий передел собственности, в котором побеждают те, кто умело разжигает огонь корпоративных конфликтов
Фронт непрекращающейся войны за собственность переместилась на рынок недвижимости. Как заметил в одном из своих интервью начальник отдела управления по экономической безопасности правительства Москвы Юрий Кодриков, в поле зрения специалистов в области так называемой «консолидации бизнеса» сегодня оказались не только крупные предприятия, но и представители малого и среднего бизнеса. Так, по данным журнала «Секрет фирмы», в центре российской столицы практически не осталось «бесхозных» магазинов. Список главных охотников за объектами столичной недвижимости известен: это компания «Нафта-Москва», получившая контроль над «Смоленским пассажем», АФК «Система», Московское речное пароходство,
«МагМА» и др. Последняя, как заметил один из авторов журнала «Слияния и поглощения», выделяется в общем ряду своим размахом: поиском целей там занимаются около семидесяти аналитиков, а план агрессивного инвестирования включает пятнадцать небольших и пять крупных объектов в месяц. Над чем именно работают ученые специалисты в области «консолидации бизнеса», удалось выяснить благодаря нашему источнику в антикоррупционном комитете Госдумы.
Прикрывай, инвестирую!
По общему мнению, нынешний российский девелопинг - это не умение «отбить бабки», а способность найти место и пути выгодного вложения капитала. Как отмечал один из российских экспертов, бизнес в сфере девелопинга имеет характерную специфику: самым ценным достоянием компаний становится так называемый «административный ресурс» - наличие неформальных связей с должностными лицами государственных, муниципальных, судебных, правоохранительных и иных органов, обладающих властными, надзорными полномочиями. Задействовать административный ресурс можно на каждом этапе инвестиционной кампании, начиная со сбора информации о потенциальном объекте. Большую роль здесь играет доступ к сведениям конфиденциального характера о противоречиях между собственниками предприятия, а также негласная поддержка инвестора одной из конфликтующих сторон. При этом, используя властные связи, претендент на собственность может самостоятельно принять меры к развязыванию конфликта между владельцами предприятия. Именно так, по данным наших источников, действует инвесткомпания «МагМА».
Примером может служить нашумевшая сделка по переуступке прав собственности на крупное строение в непосредственной близости от Кремля. Как писала газета «Business & Financial Markets», «…после долгих имущественных споров компания «МагМА» завладела зданием недалеко от ГУМа по ул. Никольская, д. 4/5, после чего в течение двух месяцев сумела его выгодно продать. Стоимость здания, по словам участников рынка, составила 80-90 миллионов долларов, что могло принести компании «МагМА» прибыль до 50 миллионов». Как отмечают эксперты, выгодные условия контракта были обусловлены недвусмысленной позицией ряда государственных чиновников. По словам представителей самой компании, «МагМА» купила «Никольское» после того, как в организации - собственнике возник корпоративный конфликт с участием городских властей. Как писала газета «Бизнес», «…в начале 2000-х годов московские власти предъявляли иск о признании недействительными учредительных документов и свидетельства о внесении в реестр собственности на здание по Никольской, д. 4/5». Тяжба закончилась ничем, но глава компании – собственника Юрий Шоркин был вынужден покинуть свой пост. Зато связи девелоперов помогли разрешить застарелый конфликт в кратчайшие сроки.
Новейшую версию старинной методики «разделяй и властвуй» применяет не только «МагМА». Так в 2004 году одна крупная инвестиционная компания объявила о своих планах в отношении ООО «Мосштамп», с резким протестом выступила Раиса Мельникова, замначальника Управления департамента науки и промышленной политики правительства Москвы. Зато инвесторов поддержали федералы: якобы, чиновникам понравился проект возведения на месте завода ультрасовременных бизнес - парков. Фактически, инвесткомпании удалось столкнуть лбами федеральную и городскую власть, причем с немалой выгодой для себя. Скандал пошел бизнесу только на пользу: помещения на «Мосштампе» были выставлены на продажу еще до окончания реализации инвестиционного плана.
Игра на противоречиях между различными этажами «вертикали власти» - явление относительно новое. Гораздо чаще «административный ресурс» инвестиционных компаний представлен людьми в судейских мантиях. Типичным в адвокатских кругах считается нашумевшее дело ОАО «Гипромез». Переуступка прав собственности на здание этой компании прошла фактически без ведома ее руководства, путем внесения в реестр прав на недвижимое имущество нового собственника. Оспорить такой ход, при кажущейся его заведомой абсурдности, довольно трудно: лояльные к инвестору судьи могут назначить рассмотрение дела через месяцы после подачи жалобы. Между тем, сама история с захватам ОАО «Гипромез» просто хрестоматийна. Здание на Проспекте мира дом 101 пытались захватить силой несколько раз. Иногда рейдерам это удавалось, а иногда нет, но в любом случае каждая такая попытка заканчивалась кровавой бойней. В 2005 году здание НИИ "Гипромеза" удалось захватить окончательно. По словам экспертов, захват происходил по классической схеме. Сначала право собственности было оформлено на фирму, зарегистрированную в Панаме. Затем владельцем института стала оффшорная фирма, зарегистрированная на Британских Виргинских островах. Появившийся после этого "добросовестный приобретатель" не смог официально оформить покупку. Поданная законными владельцами кассационная жалоба на Федеральную регистрационную службу о незаконности регистрации на оффшорную компанию была удовлетворена 5 сентября 2006г. На проекте по захвату НИИ «Гипромез» засветилось большинство крупных «рейдерских» компаний страны. Так, во время развития конфликта один из владельцев крупного пакета акций, а по совместительству и арендатор помещений в разрываемом на части НИИ активно вел переговоры с топменеджерами крупнейших девелоперских структур. В частности переговоры велись с компанией «МРП» (Московское речное пароходство). Что происходило в эти дни на территории НИИ описать словами сложно. Законных собственников силой вышвыривали из здания чуть ли не по два – три раза за день, а сотрудники местного ОВД все это время дежурили возле института и молча наблюдали за происходящим. Между тем, несмотря на суету, развернувшуюся вокруг захвата этого здания, участники рынка уверены, что за всеми неприятности НИИ стоял один из самых известных рейдеров страны Владимир Хазанов. Кстати, стоит отметить, что закончил свой «бизнес-путь» этот «предприниматель» достаточно плачевно. Сейчас он находится под следствием.
Эпоха большой ссоры
Бизнесу каждого уровня соответствует определенный статус органов государственной власти, покровительство которых необходимо для успешного развития предприятия. Так, для мелкому бизнесу нужна поддержка районных органов власти, средний старается заручится расположением областных, а крупные компании ищут покровителей среди руководства федеральных органов. В случае с московским рынком недвижимости, иерархия властной бизнес - вертикали имеет несколько иной вид. В силу сложившихся традиций, приоритет имеют крупные компании, аффилированные с городской властью.
Исключения из этого правила случаются редко. Появление на рынке девеломпента ряда новых игроков свидетельствует о серьезном усилении позиций аффилированных с бизнесом представителей федеральной власти. Недавнее присуждение уже упомянутой компании «МагМА» звания «Открытие года» в рамках национальной премии «Компания года» выглядит откровенной издевкой. Известно, что только очень влиятельные фирмы имеют возможность так беззастенчиво действовать в непосредственной близости от Кремля: офис компании находится практически в шаговой доступности от главной площади страны, а сделка по захвату и перепродаже здания на Никольской еще одно тому подтверждение. А значит, столицу ждет новая волна передела собственности. Причем, на этот раз она не вызовет большого переполоха в прессе. Метод развязывания внутрикорпоративных конфликтов тем и хорош, что не вызывает беспокойства у прочих участников рынка. Свары собственников того или иного предприятия принято считать внутренним делом, а вмешательство властей – разумным способом разрешить ситуацию. Кажется, что нет причин бить тревогу. Правда, эта уверенность живет до тех пор, пока в дверь не постучат «миротворцы», вооруженные инвестиционным планом.